中國基金報(bào) 泰勒

越來越多的大城市開始放松限購！今天上午是杭州，下午就到西安！經(jīng)梳理，目前全國仍保留住房限購的省份或城市，除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，僅剩海南省、天津市仍處于部分放開限購的狀態(tài)。

西安：全面取消住房限購措施

5月9日盤后，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知。

其中提到：

1、全面取消住房限購措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。

2、結(jié)合不同區(qū)位、不同住房產(chǎn)品調(diào)整優(yōu)化商品住房項(xiàng)目停車位規(guī)劃配比。商品住房項(xiàng)目可銷售的產(chǎn)權(quán)車位與商品住房同步辦理商品房預(yù)售許可，同步公示車位銷售價(jià)格、銷售方案。

3、商品住房項(xiàng)目銷售時(shí)，登記家庭數(shù)量與住房房源數(shù)量比例低于1.5:1的，不再實(shí)施公證搖號。建筑面積大于144平方米的住房在搖號選房時(shí)不再實(shí)施“剛需優(yōu)先”。搖號銷售項(xiàng)目的搖號名單公示、搖號結(jié)果公示、選房結(jié)果公示時(shí)間由3天縮短為1天。

4、支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)合作建立“以舊換新”購房模式，對房產(chǎn)交易流程開展全鏈條優(yōu)化。鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分類合理降低經(jīng)紀(jì)費(fèi)用，積極引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

5、允許企事業(yè)單位、社會主體購買二手住房以及居民家庭登記選房后的剩余新建商品住房。鼓勵(lì)有條件的企事業(yè)單位、社會主體租賃或購買相對集中的二手住房，實(shí)施微改造后用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等運(yùn)營，盤活閑置住房資源，打造多元化住房市場。

6、建立健全房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，推動“白名單制度”常態(tài)化，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。

7、科學(xué)計(jì)算企業(yè)相關(guān)費(fèi)用，對不計(jì)容的地下車位、人防工程等在土地出讓金分?jǐn)倳r(shí)，不計(jì)算金額。

8、原土地出讓合同中約定的企業(yè)自持租賃住房，由企業(yè)提出申請，經(jīng)住建、資源規(guī)劃部門審核并核算補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用后，可轉(zhuǎn)為商品住房上市交易。

9、首次使用公積金貸款購房的，首付比例不低于20%；結(jié)清首次公積金貸款后，再次使用公積金貸款購房的，首付比例不低于25%。使用公積金貸款購買二手住房的，房屋建成年限不超過30年，貸款期限與房屋建成年限之和延長至不超過40年。二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購房的，貸款最高額度在現(xiàn)行政策基礎(chǔ)上提高至1.2倍。

10、鼓勵(lì)房企在滿足規(guī)劃指標(biāo)的前提下創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，提高住宅陽臺等半開敞空間比例，更好滿足居民品質(zhì)化住房需求。健全完善房屋交付質(zhì)量回訪和投訴處理機(jī)制，杜絕降標(biāo)減配、擅自變更規(guī)劃等違法違規(guī)行為，不斷提升交付滿意度。

住房限購政策逐步退出市場

4月30日，中央政治局會議召開。會議首次提出“要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。

分析稱，這是時(shí)隔九年中央再度給出房地產(chǎn)去庫存相關(guān)提法。海通國際認(rèn)為，在供過于求背景下推動去庫存，需繼續(xù)松綁不合時(shí)宜的限制性政策，因城施策激發(fā)剛改需求入場。

中銀證券分析，隨著我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化，過去單一針對增量市場的政策效果有所減弱。居民的置換需求仍然存在，但存在“賣房困難”的痛點(diǎn)，二手房掛牌量高企，新房也持續(xù)面臨去化壓力，新房與二手房之間聯(lián)動不暢。近期也有多個(gè)城市出臺了“賣舊買新”政策，預(yù)計(jì)未來在新房二手房交易聯(lián)動、存量資產(chǎn)盤活與保障房結(jié)合等方面將出臺更多針對性政策。

而近10天來，多個(gè)城市先后出臺優(yōu)化樓市調(diào)控政策，放松限購。

5月9日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室5月9日發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》，其中提到，全面取消住房限購，在該市范圍內(nèi)購買住房，不再審核購房資格。對于購房意向登記家庭數(shù)量小于或等于準(zhǔn)售房源數(shù)量的新建商品住房項(xiàng)目，取消公證搖號銷售要求，由開發(fā)企業(yè)自主銷售。購房人在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)無住房的，或在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時(shí)可按首套住房認(rèn)定。在該市取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。

5月6日，武漢發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化完善促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ分赋?，在武漢市僅有一套住房且正掛牌出售的家庭，辦理新購一套個(gè)人商業(yè)性住房貸款時(shí)認(rèn)定為首套住房。這是繼廣州后，第二個(gè)城市將家庭首套住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)掛鉤掛牌出售。

同日稍晚，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》，根據(jù)該通知，非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購買住房，個(gè)人所得稅、社會保險(xiǎn)的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年，在其他范圍內(nèi)購買住房，個(gè)人所得稅、社會保險(xiǎn)的繳交年限要求仍為3年。

此外，深圳通知還明確，深戶多孩家庭可在限購2套的基礎(chǔ)上在非核心區(qū)額外增加1套購房名額。有兩個(gè)及以上未成年子女的深圳市戶籍居民家庭，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)再買一套房。

此次政策還重新放開以公司名義購房限制。同時(shí)滿足設(shè)立年限滿1年、在深圳市累計(jì)繳納稅款金額達(dá)100萬元、員工人數(shù)10名及以上條件的企事業(yè)單位，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)等區(qū)域購買商品住房，用于解決員工住房等需求。

華泰證券稱，本次政治局會議的表態(tài)有的放矢，激發(fā)需求穩(wěn)市場的態(tài)度堅(jiān)決，深圳只是作為首個(gè)呼應(yīng)的城市，認(rèn)為后續(xù)范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，有望推動市場信心和基本面修復(fù)，為板塊提供估值修復(fù)空間。

4月28日，四川省成都市出臺通知，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場政策。通知明確，全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格，即全市范圍內(nèi)住房交易不再審核戶籍、社保等購房條件，不再限制購買套數(shù)。同時(shí)，全市商品住房項(xiàng)目不再實(shí)施公證搖號選房，由企業(yè)自主銷售。通知自2024年4月29日起正式施行。

4月30日，天津市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購買住房的，享受該市戶籍居民購房政策；該市戶籍居民在內(nèi)六區(qū)購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗(yàn)購房資格。

4月30日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購套數(shù)的居民家庭，在五環(huán)外新購一套住房。

5月1日，南京公積金發(fā)布新政，支持南京都市圈繳存職工在南京購房使用住房公積金貸款；南京市繳存職工在南京都市圈其他城市購買自住住房，享受住房公積金提取同城化待遇。適用城市包括常州市、鎮(zhèn)江市、揚(yáng)州市、淮安市、蕪湖市、馬鞍山市、滁州市、宣城市，即南京都市圈9城公積金互認(rèn)互貸。

5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會聯(lián)合倡議發(fā)起商品住房“以舊換新”活動。購房居民先與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)成購買新房的意向，再由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動其舊房交易，舊房成功出售后按約定完成新房交易。首批參加倡議的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家。首批參加倡議的項(xiàng)目30余個(gè)，主要分布在上海嘉定、松江、青浦、奉賢以及中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)等區(qū)域。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，如果2010年是限購元年，那么2024年就是不限購時(shí)代回歸元年，“雖然現(xiàn)在還有幾個(gè)城市名義上還有限購政策，但事實(shí)上只有北京、上海還在執(zhí)行限購?！彼Q限購是過去樓市火爆投資時(shí)代出臺的限制政策，而現(xiàn)在市場已經(jīng)沒那么需要了。

他也指出，限購政策對已經(jīng)松綁限購的城市影響有限，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力，當(dāng)前購房是收入穩(wěn)定問題，疊加人口結(jié)構(gòu)問題，在房地產(chǎn)庫存積壓的影響下，穩(wěn)定依然需要更多時(shí)間。